浅析房地产开发企业破产案件之债权的优先受偿权

时间:2019-09-03 来源: 作者:孟冰,杜雅琪 浏览: 打印 字号:T|T
  近年房地产市场遇冷,房地产开发企业(以下称“开发商”或“债务人”或“发包人”)进入破产清算、重整或和解程序也已不再是新闻了。根据全国企业破产重整案件信息网显示,全国已有多家开发商进入破产程序,例如云南奥宸房地产开发有限公司、黑龙江汇雄房地产开发有限公司、四川国荣房地产开发有限公司、河北联邦伟业房地产开发集团有限公司等。本文将就破产清算程序(以下简称“破产程序”)中对开发商享有优先受偿权的债权的权利保护进行论述。

  开发商破产案件中,享有优先受偿权的债权既有常见的破产费用、担保债权、职工债权、税收债权等,同时也可能包括基于债务人行业特殊性而产生的购房人债权、承包人建设工程价款的优先受偿权,也可能涉及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国企业破产法>若干问题的规定(三)》(以下简称“《破产法解释(三)》”)所规定为继续营业而产生的新债权。这么多优先受偿权,到底哪个优先权更优先呢?

  经我们梳理,破产程序中前述各项债权清偿顺位依次为:购房人债权、承包人建设工程款、担保债权、破产费用、共益债务(注:为继续营业而产生的新债权适用公益债务之顺位)、职工债权、税收债权。

  购房人的优先受偿权

  对于开发商进入破产程序前签订的购房合同,房屋已建成但尚未完成房屋所有权转移登记(以下简称“权属登记”)的,此种情况下,已支付了全部或者大部分购房款的购房人享有第一顺位的优先受偿权,本章将基于前述情况论述购房人的权利保护。

  1、关于权利基础

  根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(以下简称“《批复》”)第二条规定,“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。值得关注的是,根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第二条、《最高人民法院执行工作办公室关于<最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复>中有关消费者权利应优先保护的规定应如何理解的答复》《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(以下简称“《若干规定》”)之规定,《批复》应作如下理解:

  (1)“消费者交付购买商品房”系指消费者为生活所需购买的用于满足居住功能的房屋,不包括为投资或经营用途所购置的房屋。

  (2)“大部分款项”,《批复》未明确“大部分”的衡量标准,笔者认为此可参考《若干规定》第二十九条所采用的50%标准。

  因此,开发商破产案件中,对于符合本文所述情形之购房人享有基于特定不动产的非金钱债务属性的特殊债权,该债权属于可对抗建设工程款优先受偿权的法定优先权。

  2、关于权利顺位

  《批复》规定了“工程价款优先受偿权不得对抗买受人”,然而其未明确“不得对抗”的效力是否及于担保债权与普通债权,但是《批复》第一条规定“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中,应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定,认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”,即工程价款的优先受偿权优于抵押权和其他债权。

  由此可知,购房人之优先权优于承包人,而承包人之优先权先于担保债权与普通债权,基于法律逻辑,购房人之优先权亦先于担保债权与普通债权。

  3、关于行权路径

  首先,《破产法》中没有明确规定购房人如何行使其优先受偿权,因购房人之优先受偿权为法定优先权,可参考适用《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第五百零八条之规定“对人民法院查封、扣押、冻结的财产有优先权、担保债权人,可以直接申请参与分配,主张优先受偿权”。购房人可直接主张行使其优先受偿权。

  其次,购房人的具体行权路径还取决于购房合同的实际履行情况。根据《破产法》第十八条规定“人民法院受理破产申请后,管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行,并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人,或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的,视为解除合同”。因此,笔者认为购房人的行使路径应区分以下两种情况:

  (1)对于购房人已支付全部购房款的

  购房人支付全部购房款,即购房人的合同义务已全部履行完毕,仅债务人单方未履行义务,鉴于此管理人不享有《破产法》第十八条规定的解除权,也不存在《中华人民共和国合同法》(以下简称“《合同法》”)第九十四条规定的法定解除权的,购房人可选择向管理人主张交付该特定房屋并办理权属登记,或要求管理人处置该房屋并就所得款项行使优先受偿权,具体如下:

  首先,如购房人向管理人主张交付房屋,如不存在《合同法》第一百一十条所规定的履行不能等情况的,笔者认为管理人应当协助办理权属登记。

  需特别说明的是,此时由管理人协助办理权属登记手续也是购房人行使其优先受偿权的方式之一,并不构成《破产法》第十六条所规定的无效的个别清偿行为。笔者认为结合破产法中“债权平等原则”,第十六规定之目的是同类债权按照同一标准平等受偿,非同类债权应分别基于债权所对应的实体规范确定其受偿顺位、标准和方式受偿。购房人享有的是基于特定不动产的非金钱债务属性的特殊债权,因此购房人要求交付房屋符合购房合同所约定的债权实现方式,事实上向购房人交付房屋也更符合《批复》《消法》及《若干规定》所主张的保护生存权的立法精神。

  其次,如购房人主张处置房屋并就所得款项行使优先受偿权,根据《全国法院破产审判工作会议纪要》(以下简称“《破产会议纪要》”)第25条规定“担保权人权利的行使与限制。在破产清算和破产和解程序中,对债务人特定财产享有担保权的债权人可以随时向管理人主张就该特定财产变价处置行使优先受偿权,管理人应及时变价处置,不得以须经债权人会议决议等为由拒绝。但因单独处置担保财产会降低其他破产财产的价值而应整体处置的除外”,因此,除单独处置将使债务人财产整体价值降低外,管理人应根据购房人的要求处置房屋并向优先向购房人分配。

  (2)购房人仅支付大部分购房款的

  双方合同义务均未履行完毕时,管理人有权依据《破产法》第十八条决定继续履行或解除购房合同,此情况下购房人行权路径应分以下两种情况:

  首先,如管理人决定继续履行合同的,购房人可自行选择向管理人主张交付该特定房屋并办理权属登记,或要求管理人处置该房屋并就所得款项行使优先受偿权,如购房人选择前者的,在购房人支付全部购房款后,管理人应交付房屋并协助办理登记;如购房人选择后者的,购房人可根据《破产会议纪要》第25条规定要求处置管理人房屋并向优先向购房人分配。

  其次,对于管理人解除购房合同或者购房合同被视为解除的,笔者认为此时购房人对其已支付的购房款享有返还请求权,此债权同样可依据《批复》享有优先受偿权,购房人可根据《破产会议纪要》第25条规定要求处置管理人房屋并就其所得价款优先受偿。

  建设工程价款的优先受偿权

  1、关于权利基础

  根据《合同法》第二百八十六条规定,“发包人未按照约定支付价款的,承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的,除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外,承包人可以与发包人协议将该工程折价,也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿”。

  但是并非发包人欠付的全部款项均享有优先受偿权,根据《批复》第三条规定,享有优先受偿权的工程款范围限于承包人为建设工程实际支出的费用,包括应当支付的工作人员报酬、材料款等,而承包人因发包人违约所造成的损失则不享有优先受偿权;又根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(二)》(以下简称“《解释(二)》”第二十一条规定“承包人建设工程价款优先受偿的范围依照国务院有关行政主管部门关于建设工程价款范围的规定确定。承包人就逾期支付建设工程价款的利息、违约金、损害赔偿金等主张优先受偿的,人民法院不予支持”。

  据此,承包人可依据《合同法》《批复》及《解释(二)》之规定就工程价款主张优先受偿权,该优先受偿权仅适用于工作人员报酬、材料款等直接支出的费用,不包括利息、违约金、损害赔偿金。

  2、关于权利顺位

  如本文在“购房人的优先受偿权”一章中所述,工程价款的优先受偿权优先于抵押权和其他债权,但劣后于前述购房人的优先受偿权。

  3、关于行权路径

  《解释(二)》第二十二条规定“承包人行使建设工程价款优先受偿权的期限为六个月,自发包人应当给付建设工程价款之日起算”,值得注意的是,2019年2月1日《解释(二)》生效后,《批复》第4条中以建设工程竣工之日起计算行权期的规定不再适用。

  事实上,实践中承包人的债权情况往往无法基于前述规定进行简单认定,因此笔者将就以下特殊情况进一步论述:

  (1)建设工程合同被认定无效时

  《解释(二)》第十一条规定“当事人就同一建设工程订立的数份建设工程施工合同均无效,但建设工程质量合格,一方当事人请求参照实际履行的合同结算建设工程价款的,人民法院应予支持”。

  由此可知,承包人就建设工程款享有优先受偿权的前提条件是建设工程质量合格,并非合同效力。因此,只要建设工程质量合格的,承包人即可享有优先受偿权。

  (2)建设工程停工的

  破产案件中,法院裁定受理房地产企业破产申请时,建设工程可能早已停工,《解释(二)》第二十二条所规定的承包人的六个月行权期可能早已届满,承包人是否就此丧失其优先受偿权?

  《解释(二)》未对此作出明确规定,但是《全国民事审判工作会议纪要》【法办(2011)442号】(以下简称“《2011年会议纪要》”)第四条第(二)款对前述问题规定:首先,非因承包人原因导致工程未能竣工,优先受偿权自实际竣工之日起计算;其次,因发包人导致施工合同解除或终止履行的,优先受偿权自自合同解除或终止履行之日起计算。鉴于此,笔者将基于《2011年会议纪要》之精神,并结合《解释(二)》第二十二条之规定对前述问题进行论述:

  ①承包人已实际施工完毕,且竣工验收合格的

  笔者认为此情况下合同约定的付款条件早已成就,如承包人已经按照《合同法》第二百八十六条之规定催告,但发包人仍未付款的,截至发包人破产裁定受理日,承包人的六个月行权期尚未届满的,承包人可在破产程序中向管理人主张优先受偿权。

  ②承包人已实际施工完毕,但尚未竣工验收的

  笔者认为可分以下两种情形:

  第一,建设工程质量合格的。根据《解释(二)》第二十条规定“未竣工的建设工程质量合格,承包人请求其承建工程的价款就其承建工程部分折价或者拍卖的价款优先受偿的,人民法院应予支持”。笔者认为此情况下承包人的优先受偿权应同前述“承包人已实际施工完毕,且竣工验收合格的”,即承包人已按规定催告,截至发包人破产裁定受理日,承包人的六个月行权期尚未届满的,承包人即可在破产程序中向管理人主张优先受偿权。

  第二,建设工程质量不合格的,《解释(二)》未对此作出明确规定,笔者认为可参考《解释》第三条关于建设工程施工合同无效且建设工程竣工验收不合格时,承包人主张付款之规定,“(一)修复后的建设工程经竣工验收合格,发包人请求承包人承担修复费用的,应予支持;(二)修复后的建设工程经竣工验收不合格,承包人请求支付工程价款的,不予支持”。

  因此,对于工程质量不合格的,但经其修复后合格的,只要承包人有权主张工程价款(不包括修复费用),且截至发包人破产裁定受理日,承包人的六个月行权期尚未届满的,承包人即享有优先受偿权(不包括修复费用),此符合保护承包人的立法精神,同时也未突破《解释(二)》中工程质量优先之原则。

  如上所述,对于建设工程停工的,如截至发包人破产裁定受理日,承包人仍享有优先受偿权,且六个月行权期尚未届满的,承包人即可在破产程序中向管理人主张优先受偿权。

  (3)装修装饰工程款是否优先受偿权

  根据《最高人民法院关于装修装饰工程款是否享有合同法第二百八十六条规定的优先受偿权的函复》规定,装修装饰工程属于建设工程,可适用《合同法》中关于建设工程款优先受偿权的规定,且《解释(二)》第十八条规定“装饰装修工程的承包人,请求装饰装修工程价款就该装饰装修工程折价或者拍卖的价款优先受偿的,人民法院应予支持,但装饰装修工程的发包人不是该建筑物的所有权人的除外”。值得注意的是,笔者认为装饰装修工程的优先受偿权还应以工程质量合格为前提,此不仅符合《解释(二)》强调工程质量优先的原则,并且工程质量合格通常也是合同中重要的付款条件,如付款条件尚未成就,优先受偿权则无从谈起。

  因此,除发包人非该建筑物的所有权人外,装饰装修工程价款可就装修工程折价或者拍卖的价款享有优先受偿权。

  关于担保债权

  1、关于权利基础

  根据《中华人民共和国物权法》(以下简称“《物权法》)”)第一百八十条第(一)、(二)、(五)款规定,债务人可以其有权处分的建筑物和其他土地附着物、建设用地使用权、正在建造的建筑物设立抵押担保,且前述财产可一并抵押,又根据《物权法》第一百八十七条规定,以前述财产抵押的,抵押权自登记时设。

  因此,对于开发商进入破产程序之前已就其享有处分权的建设用地土地使用权、建筑物及在建工程设立抵押权的,根据《破产法》第一百零九条之规定,即使债务人进入破产程序,担保权人仍然可就债务人特定财产享有优先受偿权,此即破产法理论中所称别除权。

  2、关于权利顺位

  根据《破产法》第一百零九条规定,担保权人可就债务人特定财产主张优先受偿权,但是如前所述,购房人及承包人的优先受偿权优先于担保权人,因此如购房人、承包人及担保权人同时就债务人同一特定财产享有优先受偿权的,三者的优先权顺位为购房人优先于承包人,而承包人优先于担保权人。

  3、关于行权路径

  《物权法》第一百九十五条规定,“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形,抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的,其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的,抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的,应当参照市场价格”。

  根据《破产会议纪要》第二十五条规定,除单独处置将使债务人财产整体价值降低外,管理人应根据担保权人的主张及时处置特定财产并清偿担保权人。

  但是,如债务人用于抵押的建设用地土地使用权是以划拨方式取得的,抵押权人还应根据《中华人民共和担保法》第五十六条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十一条之规定,即土地使用权拍卖所得的价款应先行缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后,抵押权人方可优先受偿。

  由上可知,管理人应根据担保权人的主张及时处置债务人特定财产,并就所得价款先行缴纳土地使用权出让金(如有),再行清偿购房人债权(如有)、承包人债权(如有),最后担保权人再就剩余款项优先受偿。

  破产费用、共益债务、职工债权及债务人欠缴税费的优先受偿权

  1、定义

  (1)关于破产费用

  《破产法》第四十一条规定,破产费用包括破产案件的诉讼费用,管理并处置债务人财产的费用;管理人履行执行职务的相关费用与管理人报酬;

  (2)关于共益债务

  《破产法》第四十二条规定,共益债务的范围如下:“因管理人或者债务人请求对方当事人履行双方均未履行完毕的合同所产生的债务;债务人财产受无因管理所产生的债务;因债务人不当得利所产生的债务;为债务人继续营业而应支付的劳动报酬和社会保险费用以及由此产生的其他债务;管理人或者相关人员执行职务致人损害所产生的债务;债务人财产致人损害所产生的债务”。

  2、关于权利基础及顺序

  关于破产费用、共益债务、职工债权、欠缴的税费的优先受偿权及权利顺位,《破产法》作出明确规定,具体如下:

  首先,《破产法》第四十三条规定,破产费用与共益债务由债务人财产随时清偿,如不足以同时清偿前述所有费用的,先行清偿破产费用;如不足以所有清偿破产费用或所有共益债务的,按比例清偿。

  其次,《破产法》第一百一十三条规定,破产财产在优先清偿破产费用和共益债务后,再依次清偿:“(1)破产人所欠职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤费用,所欠的应当划入职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费用,以及法律、行政法规规定应当支付给职工的补偿金;(2)破产人欠缴的除前项规定以外的社会保险费用和破产人所欠税款;(3)普通破产债权。破产财产不足以清偿同一顺序的清偿要求的,按照比例分配”。

  因此,上述债权或费用的顺位依次为:破产费用、共益债务、职工债权、欠缴的税费。

  3、关于行权路径

  首先,根据《破产法》第四十三条规定,破产费用与共益债务由债务人财产随时清偿。

  其次,关于职工债权与债务人欠缴的税费,根据《破产法》第四十八条之规定,“债务人所欠职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤费用,所欠的应当划入职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费用,以及法律、行政法规规定应当支付给职工的补偿金,不必申报,由管理人调查后列出清单并予以公示。职工对清单记载有异议的,可以要求管理人更正;管理人不予更正的,职工可以向人民法院提起诉讼”,即职工债权、欠缴的税费均不必申报,由管理人调查确认后公示。

  虽然《破产法》对于破产费用、共益债务、职工债权、欠缴的税费作出较为详细的规定。但是笔者认为以下两点值得进一步论述:

  (1)债务人因欠缴税款而产生的滞纳金是否享有优先受偿权

  虽然于2008年12月31日生效的《国家税务总局关于税收优先权包括滞纳金问题的批复》明确规定“《税收征管法》第四十五条规定的税收优先权执行时包括税款及其滞纳金”,即因欠缴税款而产生的滞纳金具有优先受偿权。

  但是于2012年7月12日生效的《最高人民法院关于税务机关就破产企业欠缴税款产生的滞纳金提起的债权确认之诉应否受理问题的批复》(以下简称“《最高院关于滞纳金批复》”)对上述问题作出相反规定,即“破产企业在破产案件受理前因欠缴税款产生的滞纳金属于普通破产债权。对于破产案件受理后因欠缴税款产生的滞纳金,人民法院应当依照《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第六十一条规定处理”,即破产案件受理前已有的滞纳金属于普通债权,破产案件受理后产生的滞纳金,则不属于破产债权。

  同《最高院关于滞纳金批复》,于2019年3月28日生效的《破产法解释(三)》也明确规定“破产申请受理后,债务人欠缴款项产生的滞纳金,包括债务人未履行生效法律文书应当加倍支付的迟延利息和劳动保险金的滞纳金,债权人作为破产债权申报的,人民法院不予确认”。

  鉴于此,笔者认为上述问题已不再具有争议性,已破产案件受理前已有的滞纳金属于普通债权,不享有优先受偿权,而破产申请受理后的滞纳金不属于破产债权,亦不存在优先受偿权。

  (2)关于破产费用、共益债务优先权顺位的例外情形

  《最高人民法院关于适用<中华人民共和国企业破产法>若干问题的规定(二)》第三条第(二)(以下简称“《破产法解释(二)》”)款规定“对债务人的特定财产在担保物权消灭或者实现担保物权后的剩余部分,在破产程序中可用以清偿破产费用、共益债务和其他破产债权”。根据该规定,担保债权就债务人特定财产享有绝对的优先权。

  但是,实践中确有一尴尬局面,开发商进入破产程序前通常已就其全部或大部分财产设立了担保权,由此导致破产案件中担保债权额通常已超出破产财产价值,如根据上述《破产法解释(二)》第三条规定优先偿还担保债权,则债务人已无其他破产财产可支付破产费用与共益债务。

  笔者认为对于担保债权额超出破产财产价值,且债务人无其他破产财产支付破产费用与共益债务的破产案件,破产程序陷入僵局的,破产费用、共益债务分以下两种情况处理:

  ①关于破产费用之管理人报酬

  根据《最高人民法院关于审理企业破产案件确定管理人报酬的规定》第十三条“管理人对担保物的维护、变现、交付等管理工作付出合理劳动的,有权向担保权人收取适当的报酬。管理人与担保权人就上述报酬数额不能协商一致的,人民法院应当参照本规定第二条规定的方法确定,但报酬比例不得超出该条规定限制范围的10%”。

  因此,对于上述破产僵局,笔者认为管理人可根据上述规定可向担保债权人主张管理人报酬。

  ②关于破产费用(管理人报酬除外)与共益债务

  笔者认为,破产程序是对债务人的全部债权债务集中处理的程序,破产程序是全体债权人实现债权的方式,因破产程序发生的费用(破产费用与共益债务)属于全体债权人实现其债权的费用,因此破产程序中实现债权的费用可参考适用普通程序中与实现债权的费用的相关规定。具体而言,《合同法》第二十一条规定债务人财产不足以清偿全部债务时,且当时当事人没有约定的,应当按以下顺序抵充:实现债权的有关费用、利息、主债务;《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十四条规定“债务履行期届满,债务人不履行债务致使抵押物被人民法院依法扣押的,自扣押之日起抵押权人收取的由抵押物分离的天然孳息和法定孳息,按照下列顺序清偿:收取孳息的费用;主债权的利息;主债权”。

  因此,针对上述情况,笔者认为管理人处置担保物所得价款可优先支付破产费用(管理人报酬除外)、共益债务后,再行偿付担保债权。

  破产程序后新发生的借款

  1、关于权利基础

  债务人进入破产程序后,对于为继续营业而发生的借款(以下称“新债权”),此借款之债权人(以下称“新债权人”)是否享有优先受偿权?新债权人如何主张优先受偿权?

  《破产法解释(三)》第二条规定“破产申请受理后,经债权人会议决议通过,或者第一次债权人会议召开前经人民法院许可,管理人或者自行管理的债务人可以为债务人继续营业而借款。提供借款的债权人主张参照企业破产法第四十二条第四项的规定优先于普通破产债权清偿的,人民法院应予支持,但其主张优先于此前已就债务人特定财产享有担保的债权清偿的,人民法院不予支持。管理人或者自行管理的债务人可以为前述借款设定抵押担保,抵押物在破产申请受理前已为其他债权人设定抵押的,债权人主张按照物权法第一百九十九条规定的顺序清偿,人民法院应予支持”。

  因此,债务人进入破产程序后,经债权人会议决议或法院许可,债务人为继续营业而发生的新债权,新债权人可参照共益债务享有优先受偿权。

  2、关于权利顺位

  关于该优先受偿权的权利顺位,虽然《破产法解释(三)》明确规定新债权的优先受偿权优于普通债权,劣后于在先的担保债权,但是因开发商破产案件中涉及较多享有优先受偿权的债权,笔者将进一步论述新债权人与其他债权的优先权顺位:

  (1)关于新债权与破产费用,鉴于新债权人的优先受偿权是参照共益债务之规定主张,因此新债权与破产费用的顺位同样适用《破产法》第四十三条中关于破产费用与共益债务的顺位规定,即债务人财产不足以同时清偿破产费用与共益债务的,先行清偿破产费用,如不足以所有清偿破产费用或所有共益债务的,按比例清偿。

  (2)关于新债权与职工债权、税收债权,《破产法解释(三)》第二条仅明确新债权人的优先顺位优于普通债权,未明确其与职工债权、税收债权顺位关系,笔者认为因新债权人的优先受偿权是参照共益债务之规定,又根据《破产法》第一百一十三条共益债务优先于职工债权、税收债权,因此新债权的顺位应参照《破产法》第一百一十三条优先于职工债权、税收债权。

  (3)关于新债权与普通债权,《破产法解释(三)》第二条明确新债权人的优先顺位优于普通债权。

  (4)关于新债权与担保债权,《破产法解释(三)》第二条明确新债权人的优先顺位不得对抗已就特定财产享有担保权的债权人。

  (5)关于新债权与购房人、承包人之债权,鉴于新债权的顺位不得对抗在先担保债权,且因担保债权的优先性劣后于本文前述购房人、承包人,因此新债权人的优先受偿权亦不得对抗购房人与承包人。

  (6)关于同一抵押物上新债权人与在先抵押权人,以债务人财产为新债权人设定抵押权的,如该抵押物上已有在先的抵押权,或者债务人同时为两个及以上新债权人设立抵押权的,该抵押物上债权受偿顺位按照《物权法》第一百九十九条之规定行使,即抵押权均已登记的,按照登记先后顺序清偿,同顺序的按比例清偿;如有未登记的抵押权,则登记的优先于未登记的。

  如上所述,新债权顺位优先于职工债权、税收债权及普通债权,但劣后于破产费用、购房人债权、承包人债权及担保债权。

  3、关于行权路径

  笔者认为既然《破产法解释(三)》第二条明确新债权人参照共益债务享有优先受偿权,在遵循上述权利顺序的前提下,新债权人即可根据《破产法》第四十三条规定主张就债务人财产随时清偿。

  综上所述,对于开发商破产案件中各项享有优先受偿权的债权,除第四章所述破产费用、共益债务优先权顺位的例外情形,破产程序中各债权的清偿顺位依次为:购房人债权、承包人建设工程款、担保债权、破产费用、共益债务(包括新债权人)、职工债权、税收债权。